Neuerung im Wachstumschancengesetz

Degressive AfA ermöglicht starke Rendite im Neubau

Mit dem von der Bundesregierung vorgestellten Wachstumschancengesetz soll der Neubau neuen Schwung erhalten. Tatsächlich sind neue Abschreibungsregeln enthalten, die dem Erwerb von Neubauimmobilien als Kapitalanlage eine große Attraktivität verleihen.

Die Einführung der degressiven AfA durch das Wachstumschancengesetz macht Neubauimmobilien als Kapitalanlage deutlich attraktiver, indem sie eine schnellere steuerliche Abschreibung und damit höhere Renditen ermöglicht. Dieser Artikel beleuchtet die Unterschiede zur linearen AfA, die Voraussetzungen für die Nutzung und die konkreten Vorteile für Investoren im Neubau. Erfahren Sie, wer am meisten von der Regelung profitiert und betrachten Sie ein konkretes Beispiel, das die Auswirkungen dieser Gesetzesänderungen aufzeigt.

Attraktivität durch steuerliche Vorteile

Die degressive AfA ermöglicht aufgrund erweiterter Abschreibungsmöglichkeiten attraktive Renditen im Neubau.

Schnellere Amortisation

Durch die degressive AfA können Investoren im ersten Jahr 5% der gesamten Investitionskosten abschreiben, was zu einer schnelleren steuerlichen Entlastung und Amortisation führt.

Erhöhte Rentabilität für Investoren

Insbesondere Gut- und Höchstverdiener profitieren von der degressiven AfA, da sie eine deutlich höhere Rentabilität und eine effizientere Vermögensbildung ermöglicht.

Was ist die degressive Abschreibung (degressive AfA)?

Die degressive AfA ist ein wichtiger Impuls für den Neubau und für Immobilien-Investoren. Laut des Bundesinnenministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen „fördert [die degressive Abschreibung] eine spürbar schnellere Refinanzierung von getätigten Investitionen“ – sprich: Durch die zusätzlichen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten steigt die Rentabilität von neu gebauten Mietwohnungen als Kapitalanlage deutlich. Dies gilt aufgrund der steuerlichen Begünstigung insbesondere bei Gut- und Höchstverdienern.

Was ist der Unterschied zwischen linearer Afa und degressiver AfA?

Mithilfe der linearen Afa konnten bisher 2% der Investitionskosten über den kompletten Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden; die Abschreibung blieb somit stets konstant und führt zu einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren.

Die degressive Afa erlaubt nun, 5% degressiv abzuschreiben. Die absolute Abschreibung berechnet sich jährlich anhand des verbleibenden Restwertes, wodurch zwar der Anteil (5%) konstant bleibt, die Abschreibung allerdings 5% der Restsumme beträgt. Sprich: Im ersten Jahr sind 5% der gesamten Investitionskosten steuerlich geltend zu machen, in den darauffolgenden Jahren jeweils 5% der Restsumme. Ab einem gewissen Zeitpunkt lohnt es sich also, zurück in die lineare Afa zu wechseln.

Neubau-AfA: Welche Vorteile hat die degressive AfA?

Statt wie bisher 2% der Investitionskosten können durch die degressive Abschreibung nun 5% der Investitionskosten im ersten Jahr steuerlich geltend gemacht werden. In den Folgejahren können 5% des Restwertes abgeschrieben werden. Die degressive Afa kann auch mit der sogenannten „Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau“ kombiniert werden. Durch die deutlich verringerte Steuerlast profitieren Investoren somit von einer besseren Rendite und können die Wohnung durch die Steuerersparnis schneller abbezahlen.

Beispielrechnung: So kann man von der degressiven AfA profitieren

Ein konkretes Beispiel zeigt die Vorteile der degressiven AfA. Angenommen, die Investitionskosten für eine Neubauwohnung betragen 500.000 Euro. Im ersten Jahr können 5% dieser Summe, also 25.000 Euro, abgeschrieben werden. Im zweiten Jahr werden 5% des verbleibenden Restwertes von 475.000 Euro, also 23.750 Euro, abgeschrieben. Diese Methode führt zu einer schnelleren steuerlichen Entlastung in den ersten Jahren nach dem Kauf. Sie interessiert die Auswirkung der degressiven Abschreibung auf die Rendite einer Neubauwohnung? Ein noch konkreteres Beispiel inklusive Renditeberechnung finden Sie hier als PDF.

Welche Voraussetzungen muss man für die degressive AfA erfüllen?

Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für Neubauten bzw. im Jahr der Fertigstellung erhobene Wohnungen
Beim Immobilienkauf muss der Vertrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 rechtswirksam geschlossen sein.
Die Immobilie muss nach Fertigstellung vermietet werden

Fragen zur degressiven Abschreibung

Was ist die degressive AfA und wie funktioniert sie?

Die degressive AfA ermöglicht eine höhere Anfangsabschreibung von 5% der Investitionskosten im ersten Jahr und 5% des verbleibenden Restwertes in den Folgejahren. Dies führt zu einer schnelleren steuerlichen Entlastung und erhöhten Rentabilität für Investoren.

Wie unterscheidet sich die degressive AfA von der linearen AfA?

Während die lineare AfA eine konstante Abschreibung von 2% jährlich über 50 Jahre erlaubt, ermöglicht die degressive AfA eine höhere Anfangsabschreibung von 5%, die sich auf den verbleibenden Restwert bezieht und somit schneller steuerliche Vorteile bringt.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um die degressive AfA nutzen zu können?

Die degressive AfA gilt nur für Neubauten, deren Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 geschlossen wird. Zudem muss die Immobilie nach Fertigstellung vermietet werden.

Kann die degressive AfA mit anderen Abschreibungsmöglichkeiten kombiniert werden?

Ja, die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden, was zu noch schnelleren Abschreibungen und steuerlichen Vorteilen führt.

Kann man von der degressiven AfA zur linearen AfA wechseln?

Ja, ab einem gewissen Punkt, wenn die steuerlichen Vorteile der degressiven AfA abnehmen, kann es sinnvoll sein, zur linearen AfA zu wechseln, um weiterhin optimal von den Abschreibungsmöglichkeiten zu profitieren.

Welche Vorteile bietet die degressive AfA speziell für Investoren im Neubau?

Investoren profitieren von einer schnelleren Amortisation der Investitionskosten, höheren steuerlichen Entlastungen in den Anfangsjahren und einer gesteigerten Rentabilität ihrer Kapitalanlagen im Neubau.

Wie hoch ist die degressive AfA im Neubau?

Die degressive AfA im Neubau beträgt 5% der Investitionskosten im ersten Jahr und 5% des verbleibenden Restwertes in den Folgejahren.